Mietgarantien für Immobilien-Kapitalanleger

Beim Erwerb von Immobilien als geldwerte Kapitalanlage kommt es häufig vor, dass der Verkäufer von Wohn- oder Gewerbeimmobilien gegenüber dem Käufer eine sog. Mietgarantie garantiert. Dadurch garantiert der Verkäufer dem Käufer im vereinbarten Umfang feste Mieteinnahmen. Denn bekanntlich stellt die Tatsache, dass das Kaufobjekt möglichst vollständig, langfristig und an bonitätsstarke Mieter vermietet ist, den entscheidenden wertbildenden Faktor einer Immobilie dar, um eben auch die Finanzierung zu sichern. Eine Mietgarantie, mit der dem Käufer eine gewisse Sicherheit von nachhaltig erzielbaren Mieteinkünften angeboten wird, bildet dann oft das wesentliche Verkaufsargument einer Immobilie und ist wesentlicher Faktor für die Kaufpreisbemessung. Auf Verkäuferseite ist das zum einen ein Marketinginstrument, zum anderen kann er so eine schnellere Veräußerung erreichen.

Jedoch ist Garantie nicht gleich Garantie. Es gibt verschiedene Formen, die je nach Umfang der beabsichtigten wirtschaftlichen Absicherung des Käufers, zu unterschiedlichen Folgen für den Käufer führen.

Erstvermietungsgarantie

Die Erstvermietungsgarantie als schwächste Form der Absicherung eines Käufers stellt lediglich sicher, dass die Mietflächen zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich vermietet sind. Der Mietgarant schuldet die Garantiemiete nur, solange und soweit eine Erstvermietung nicht vorliegt. Nach erfolgter Erstvermietung greift die Erstvermietungsgarantie bei Mietausfällen nicht mehr.

Vermietungsgarantie

Demgegenüber steht bei der Vermietungsgarantie der Mietgarant dafür ein, dass die Mietflächen für einen bestimmten Zeitraum (i.d.R. zwischen 12 Monaten und 5 Jahren) durchgehend zu der vereinbarten Miethöhe an einen geeigneten Mieter vermietet sind. Hierdurch wird ein Leerstand der Immobilie abgesichert. Die Zahlungswilligkeit oder -fähigkeit eines Mieters garantiert der Mietgarant jedoch genauso wenig wie bei der Erstvermietungsgarantie.

Umfassende Mietgarantie

Nur die sog. umfassende Mietgarantie schützt den Käufer vor Miet- und Mieterausfällen und sichert ihn vor allem auch bei einer Insolvenz des Mieters ab. Bei ihr garantiert der Mietgarant monatliche oder jährliche Mieteinkünfte für die Garantiemietflächen unabhängig von deren tatsächlicher Vermietung an den Käufer und einem Mieterausfall. Der Verkäufer trägt damit – für den vereinbarten Zeitraum – auch das Ausfallrisiko bzw. das Vermietungsrisiko.

Angesichts dieser unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten ist die Frage, welche Art von Mietgarantie vorliegt, sauber zu prüfen. Nur so lässt sich die gewollte Absicherung im Ergebnis auch tatsächlich erreichen.

Ist die vertragliche Ausgestaltung nur unzureichend geregelt, dass wird der Inhalt des Mietgarantieversprechens durch Auslegung ermittelt. Dabei ist im Zweifel immer von einer weniger strengen Einstandspflicht des Garantiegebers auszugehen.

Doch selbst bei genauer Formulierung einer Mietgarantie nützt eine solche dem Käufer nur dann etwas, wenn der Garantiegeber über eine ausreichende Bonität im Garantiefall verfügt. Jede Mietgarantie ist nur so gut wie deren Erfüllung durch den Mietgaranten. Eine geeignete Absicherung der Mietgarantie, z.B. durch eine Bankbürgschaft, ist deshalb empfehlenswert. Es sei nur an die sog. Schrottimmobilien erinnert, bei denen Investitionen zigfach getätigt wurden und die Käufer im Ergebnis einen Verlust erzielt haben.  

Zu beachten ist auch, dass solche Mietgarantien nicht unentgeltlich vom Verkäufer angeboten werden. Meistens erfolgt eine Absicherung durch Übernahme von 2-3 Monatsmieten als Ausgleich für den Verkäufer. Soweit diese im Kaufpreis bereits mit eingepreist ist, sollte diese ausgewiesen werden, weil hierauf Grunderwerbssteuer gezahlt wird.

Um sich im Garantiefall vor bösen Überraschungen zu schützen, ist bei Zweifeln über die konkrete Art der Absicherung in Ihrem Falle daher in jedem Fall fachlicher Rat empfehlenswert.

Veröffentlichung: 19.04.2019