Das Coronavirus breitet sich weiter in Deutschland aus und bereitet auch gewerblichen Mietern zunehmend Sorgen. Gewerbemieter beklagen schon jetzt signifikante Umsatzeinbußen. Geschäfte, die nicht zur täglichen Versorgung der Bevölkerung notwendig sind, müssen in vielen Bundesländern schließen und es drohen weitere Einschränkungen. Viele Vermieter und Mieter fragen sich nun, welche Auswirkungen die Corona-Viruskrise auf ihre vertraglichen Pflichten und die bestehenden Mietverträge hat: Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Bestehen besondere Pflichten infolge des Corona-Virus? Lesen Sie hier alles Wichtige nach!

Frage: Muss ich weiter die Miete zahlen, auch wenn der Laden durch Erlass geschlossen bleiben muss?

Grundsätzlich ist der Mietzins aus einem Gewerberaummietvertrag weiter zu zahlen, auch wenn von Seiten der Behörden eine Schließungsverfügung erfolgt. Auch hier gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda”– Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Es gilt eben, dass der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt, ebenso das Risiko für die Wirtschaftlichkeit seines Gewerbebetriebs.

Ob möglicherweise die aktuelle Situation einer Pandemie mit Auswirkung auf das gesamte Wirtschaftssystem des Landes ausnahmsweise eine andere Beurteilung zulässt, ist unklar. Eine mögliche Argumentationskette gegenüber dem Vermieter für eine einvernehmliche Vertragsanpassung, sprich vorläufige Stundung der Mietzahlung, könnte sein, dass eine Vertragsanpassung wegen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB in Betracht kommt, weil sich bei einer solchen behördlichen Schließungsverfügung weder ein Risiko des Vermieters (Mangel der Mietsache) noch ein Risiko des Mieters (Wirtschaftlichkeit seines Betriebs), sondern ein übergeordnetes, die Solidargemeinschaft insgesamt treffendes allgemeines Lebensrisiko, verwirklicht. Solch eine Vertragsanpassung ist auch das mildere Mittel als eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB. Bislang ist jedoch unklar, ob eine Berufung auf solch eine Störung der Geschäftsgrundlage durchsetzbar sein wird. Dies muss durch Gerichte entschieden werden.

In Österreich z.B. gibt es in § 1104 ABGB eine gesetzliche Regelung, die weiterhilft. Solch eine gibt es in Deutschland nicht. Der Gründer und Vorstand des Immobilieninvestors Deutsche Fachmarkt (Defama), Matthias Schrade, zeigt sich in der angespannten Lage bereit, Mieter zu entlasten. Defama appelliert an Ladeninhaber, die keine Güter des täglichen Bedarfs anbieten, ihre Geschäfte zu schließen und verlangt für diesen Zeitraum keine Miete. Solche Aussagen sind aber derzeit nicht die Regel.

Frage: Kann ich die Miete mindern?

Eine Minderung der Miete kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Wenn die Nutzung der Mietsache nicht möglich ist, entfällt auch die Mietzahlungspflicht. So kann es sein, dass die Nutzung der Mietsache durch Engpässe oder Ausfälle bei externen Versorgern wie beispielsweise für Wasser, Strom und Heizung, eingeschränkt ist. Ob der Vermieter hierfür einstehen muss, hängt davon ab, ob er diese Leistungen mietvertraglich schuldet oder der Mieter diese selbst beauftragt. In gewerblichen Mietverträgen ist die Haftung des Vermieters für Ausfälle externer Versorger jedoch regelmäßig vertraglich ausgeschlossen.

Frage: Welche Pflichten treffen den Mieter?

Neben den vertraglichen Hauptpflichten aus dem Mietvertrag (Überlassung der Mietsache und Zahlung Mietzins) treffen die Parteien auch ohne explizite Regelung gegenseitige Fürsorge- und Schutzpflichten. So kann sich eine Informationspflicht ergeben, wenn es z.B. einen Coronavirus-Fall gibt und eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher eines Gebäudes nicht ausgeschlossen werden kann. Dann muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren.

Darüberhinausgehende Schutzpflichten wie etwa Desinfektionspflichten von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall. Dafür muss eine konkrete Gefahr, beispielsweise durch eine nachgewiesene Infektion, für Mieter und Nutzer des Gebäudes vorliegen. Das allgemeine Infektionsrisiko ist hingegen als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Parteien zu begründen.

Haben Sie noch weitergehende Fragen hierzu? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen gerne weiter.

Veröffentlichung: 18.03.2020