Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen das größte und finanziell wichtigste Geschäft ihres Lebens, da es bei den meisten Menschen auch nur einmal im Leben passiert. Umso wichtiger ist daher die umfassende Erarbeitung des Kaufvertragsentwurfs in rechtlicher Hinsicht, vor allem beim Ausschluss von Sachmängelansprüchen. Häufig taucht in den Verträgen die Floskel „Gekauft wie gesehen“ auf.
Doch was meint das genau?
1. Zunächst gilt, dass nur bei gebrauchten Immobilien der Kaufvertrag einen umfassenden Ausschluss von Sachmängelansprüchen enthalten darf. In diesem Fall kann die Käuferseite Mängel nur dann geltend machen, wenn
- eine bestimmte Beschaffenheit zwischen den Parteien bzgl. des Zustandes der Immobilie vereinbart wurde (u.a. BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12),
- die Verkäuferseite eine ausdrückliche Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder
- einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Käufer sollten sich daher über etwaige wesentliche versteckte Mängel der Immobilie, wie beispielsweise Feuchtigkeitsschäden oder Vorschäden, umfassend informieren. Die Verkäuferseite muss solche nur offenlegen, wenn ihr diese positiv bekannt sind (siehe Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2016, Az.: VIII ZR 261/14)
Insbesondere bei älteren Immobilien ist es daher ratsam, bei der Besichtigung eine fachkundige Person hinzuzuziehen, z.B. einen Sachverständigen für Schäden an Gebäuden. Verkäufern ist ebenfalls zu empfehlen, ungefragt alle bekannten wesentlichen Mängel zu offenbaren und der Käuferseite nachweisbar offenzulegen. So kann ein späterer Arglistvorwurf vermieden werden, der als ultima ratio sogar zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages führen kann.
Üblich sind auch die Formulierungen „Gekauft wie besichtigt“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“. Rechtlich gibt es hier keinen Unterschied. Sämtliche dieser Klauseln haben die gleiche Bedeutung.
2. Bei Immobilien, die neu gebaut worden bzw. nicht älter als 5 Jahre sind, bestehen hingegen Gewährleistungsansprüche, so dass die Verkäuferseite ohnehin andere Pflichten hat.
3. Zudem sollten sich Käufer einen Überblick über alle relevanten Dokumente und Unterlagen der Immobilie verschaffen. Wichtig sind insbesondere die Baugenehmigung, Baupläne, der Energieausweis, Grundrisse, bei vermieteten Immobilien auch der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte, bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle der letzten Jahre sowie Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen. Die Verkäuferseite sollte sicherstellen, dass diese Unterlagen frühzeitig zur Einsicht vorliegen.
4. Daher sind Notarinnen und Notare in diesem Falle neutrale und unabhängige Berater. Schon vor der Beurkundung klärt die Notarin bzw. der Notar den Sachverhalt, berät die Vertragsbeteiligten unparteiisch und klärt sie umfassend über eventuelle Risiken und mögliche Alternativgestaltungen auf. So sollten z.B, bekannte Mängel in die Urkunde aufgenommen werden, um Unklarheiten im Nachhinein zu vermeiden. Darauf aufbauend erstellt sie/er den Entwurf eines ausgewogenen, den Interessen der Beteiligten entsprechenden Kaufvertrages und steht in der Folge für sämtliche Fragen zur Verfügung.
Auch gut zu wissen: Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich. Die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.
Nach der Beurkundung sorgt die Notarin bzw. der Notar schließlich für eine sichere und reibungslose Abwicklung des Vertrags und gewährleistet so, dass die Verkäuferseite den Kaufpreis und die Käuferseite das Eigentum an der Immobilie erhält.
Veröffentlichung: 09.04.2024