Künftige Neuregelung der Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer
Neue Regeln bei Immobilienverkäufen für die Maklercourtage: Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung künftig einen Makler, muss er mindestens die Hälfte der Courtage tragen.
Der Bundestag hat am 14. Mai 2020 den Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (19/15827) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (19/19203) angenommen.
Wesentliches Ziel: Entlastung privater Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten
Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein. So ist es künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das bedeutet, wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.
Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.
Durch solch eine bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen soll die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöht werden und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage geschützt werden. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.
Doppeltätigkeiten bleiben nach wie möglich
Mit der Provisionsteilung wird es wohl weiterhin möglich sein, dass der Makler einer Doppeltätigkeit nachgeht, also dass er sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird. Das ist wichtig, denn mit dem Bestellerprinzip hätte der Makler wahrscheinlich nur eine Seite, in der Regel den Verkäufer, beraten dürfen, und die andere Seite hätte ganz ohne Beratung dagestanden. Der Makler ist ja ein qualifizierter Mittler zwischen beiden Seiten, das Bestellerprinzip hätte ihn dieser wichtigen Funktion beraubt.
Einschränkung: Neuregelung zur Verteilung der Maklercourtage gilt nur für Verbraucher
Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.
Maklerauftrag bedürfen der Textform
Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig auch der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Dies scheinbare Einschränkung bringt für beide Seiten Vorteile, da so Streitigkeiten über Inhalt und Umfang des Auftrages verhindert werden können.
Ab wann gelten neue Regeln zur Maklercourtage?
Nach dem Beschluss des Bundestages muss sich noch der Bundesrat (voraussichtlich am 05.06.2020) mit dem Gesetz befassen. Wenn der Bundesrat keine Einwendungen erhebt, kann das Gesetz nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt dann sechs Monate nach der Verkündung in Kraft (voraussichtlich Mitte/Ende Dezember 2020 oder Januar 2021) und gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden. Der Übergangszeitraum soll Maklern Gelegenheit geben, ihre Geschäftspraktiken an die neue Rechtslage anzupassen.
Nach wie vor Bestellerprinzip bei Vermittlung von Mietwohnungen
Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 schon das Bestellerprinzip. Demnach trägt ausschließlich derjenige das Maklerhonorar, der den Makler beauftragt hat. Der erste Entwurf des nun beschlossenen Gesetzes sah auch für die Maklerprovision beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip vor. Dieses wurde im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aufgegeben zugunsten der nun eingeführten Regelung, dass maximal 50 Prozent der Kosten übertragen werden können.
Unklar bleibt, ob angesichts der deutlich gestiegenen Immobilienpreise auch die Notar- und Gerichtsgebühren, die bei Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien anfallen, noch einer Überprüfung unterzogen werden. Die Entwicklung bliebt abzuwarten.
Veröffentlichung: 15.05.2020