Am 13.01.2020 hat das Bundesjustizministerium den Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG)“ veröffentlicht. Der Gesetzentwurf sieht im Wesentlichen folgende wesentliche Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, sieht der Entwurf vor, das jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommt, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten.

Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Um die oft schwierige Unterscheidung zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, sieht der Entwurf vor, die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung auszugestalten, die durch ihre Organe handelt.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können.

Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über „gewöhnliche“ Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

Zudem soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung vereinfachen

Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden.

Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich dem Gesetzentwurf zufolge einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen soll auch nicht beschränkbar sein.

Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft

Der Gesetzentwurf sieht vor, die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu auszugestalten. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft richten anstatt – wie nach aktueller Rechtslage – gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht der Referentenentwurf zur WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll.

Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Der Gesetzentwurf sieht vor, die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen zu erweitern.

Entziehung des Wohnungseigentums

Der Entwurf sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht der Entwurf vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

Haus & Grund hat hierzu bereits Stellung genommen und gesagt: „Mit den geplanten Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dreht die Bundesregierung die Demokratisierung des Eigentums wieder zurück.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die aktuellen Pläne der Großen Koalition.

„Dass die Große Koalition überhaupt glaubt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken zu müssen, ist das Ergebnis ihrer verfehlten Politik aus Mietpreisbremse und Mietspiegelmanipulation“ kritisierte Warnecke. Wenn die Mietpreise beschränkt werden, bliebe Vermietern als letzte Möglichkeit, einzelne Wohnungen zu verkaufen, sobald das Vermieten zu bürokratisch und nicht mehr auskömmlich sei. Die Umwandlung einzuschränken sei der Einstieg in eine immer weitreichendere staatliche Interventionsspirale, um die selbstgeschaffenen Probleme am Wohnungsmarkt zu kaschieren. Stattdessen solle sich die Bundesregierung darauf konzentrieren, einen fairen Wohnungsmarkt herzustellen, auf dem Wohnungssuchende den dringend benötigten Wohnraum finden. (Quelle: Haus & Grund)

Veröffentlichung: 12.02.2020