Das neue Baurecht hat einen neuen Vertrag entwickelt, den das Bürgerliche Gesetzbuch so vorher noch nicht kannte: Den sog. Verbraucherbauvertrag.

Nach der gesetzlichen Definition im neuen § 650i BGB ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Der Gesetzgeber dachte bei dieser Konstellation insb. an die Schlüsselfertighausanbieter.

Zudem hat der Gesetzgeber folgende Neuerungen vorgeschlagen, die dem Verbraucher helfen sollen:

–        14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers.

–        Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung.

–        Begrenzung der Höhe der Abschlagszahlungen.

–        Vertragserfüllungssicherheit vor Anforderung der 1. Rate.

–        Herausgabepflicht für wichtige Unterlagen.

Hierzu im Einzelnen:

1. Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?

Nach dem Gesetz liegt ein Verbraucherbauvertrag nur dann vor, wenn der Unternehmer vom Verbraucher „zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ verpflichtet wird. Der Gesetzgeber dachte insbesondere an Neubauten. Somit muss die Leistung ein gewisses Gewicht aufweisen.

Was unter erhebliche Umbaumaßnahme zu verstehen ist, ist bislang noch nicht abschließend geklärt. Der Vertrag über die Reparatur eines Daches erfüllt diese Definition genauso wenig wie die klassische „gewerkeweise“ Vergabe von Bauleistungen an unterschiedliche Bauunternehmer. Wann eine „erhebliche Umbaumaßnahme“ vorliegt, wird die Rechtsprechung beschäftigen. Diese Formulierung schließt an die Vorgaben der EU-Verbraucherrechterichtlinie vom 25.10.11 an. Dort heißt es zum Begriff der erheblichen Umbaumaßnahmen, dass darunter solche Umbaumaßnahmen fallen, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind, z. B. Baumaßnahmen, bei denen nur die Fassade eines alten Gebäude erhalten bleibt. Maßgeblich sind mithin Umfang und Komplexität des Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz des Gebäudes. Es ist anzunehmen, dass Verträge zur Errichtung einer Garage davon nicht erfasst sind.

2. Das Widerrufsrecht

Ein Widerrufsrecht hatten Verbraucher bislang bei Bauverträgen nicht. Jetzt gilt das, was z.B. im Internethandel schon immer galt: Der Verbraucher kann einen wirksamen abgeschlossenen Bauvertrag ohne Angabe von Gründen innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Die Frist für die Ausübung des Widerrufsrechts beginnt mit Vertragsabschluss und ordnungsgemäßer Belehrung des Verbrauchers (beides ist erforderlich, sonst läuft die Frist nicht). Der Widerruf kann formlos ausgeübt werden, weswegen es genügt, wenn der Verbraucher telefonisch mitteilt, nicht mehr an den Vertrag gebunden sein zu wollen. Die Rechtsfolgen liegen darin, dass der Vertrag mit Ausübung des Widerrufs rückabzuwickeln ist.

Belehrt der Unternehmer den Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht, kann es zur Folge haben, dass der Verbraucher bis zu 1 Jahr und 14 Tagen nach Vertragsabschluss den Vertrags rückabwickeln kann. Was das im Ergebnis mit den bereits erbrachten Leistungen bedeuten würde im schlimmsten Falle, ist bislang noch nicht entschieden worden und bleibt spannend.

3. Die Baubeschreibung

Weiterhin ist der Unternehmer vor Abschluss des Verbraucherbauvertrages verpflichtet, dem Bauherren eine Baubeschreibung mit verbindlichen Angaben zur Bauzeit zur Verfügung zu stellen. Hier kam der Verbraucherschutz besonders zum Tragen.

Das Gesetz regelt dabei, was die Baubeschreibung mindestens enthalten muss, zum Beispiel was genau gebaut wird und wann es fertig gestellt werden soll. Verbraucher können sich also zu diesem Punkt am Gesetz orientieren und es lohnt sich, die Leistungsbeschreibung sorgsam zu prüfen. Denn die Leistungsbeschreibung listet alle Leistungen auf, die der Bauherr bezahlt und die der Bauunternehmer erbringen muss, um den Vertrag zu erfüllen.

Die Mindest-Anforderungen an die Baubeschreibung (§ 249 Abs. 2 EGBGB) lauten:

„In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1.     allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,

2.     Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

3.     Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

4.     gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

5.     Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

6.     gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

7.     gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

8.     Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

9.     gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.“

Hier sind Bauherren gut beraten, sich nicht zu sehr auf die gesetzlichen Pflichten für Unternehmer zu verlassen in der Hoffnung, der Unternehmer werde schon alles richtig machen. Zwar sind Zweifel zu Lasten des Unternehmens auszulegen. Das nützt dem Verbraucher aber nichts, wenn vorher keine ausreichende Verständigung stattgefunden hat.

Die Frage, was gilt, wenn die Baubeschreibung lückenhaft, widersprüchlich oder mehrdeutig ist, ist derzeit nicht geklärt und muss ebenfalls erst im Laufe der Zeit durch gerichtliche Entscheidungen geklärt werden.

Verstößt der Unternehmer gegen die Baubeschreibungspflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig

4. Abschlagszahlungen und Vertragserfüllungssicherheit

Weiterhin ist nun die Höhe der Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauverträgen auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung begrenzt. Durch die Regelung des § 650 m Abs. 1 BGB sollen Verbraucher vor überhöhten Abschlagsforderungen geschützt und das Risiko versteckter Vorleistungen in Form überhöhter Abschlagszahlungen vermieden werden.

Bei der ersten Abschlagszahlung hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Vertragserfüllungssicherheit (Einbehalt, Garantie, Bürgschaft etc.) in Höhe von 5 Prozent der Bruttoauftragssumme zu stellen.

5. Herausgabepflicht von Unterlagen

Schließlich ist nun der Unternehmer gesetzlich verpflichtet, dem Auftraggeber bestimmte Unterlagen spätestens bei Abnahme des Hauses herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt. Dies ist zwingend und kann nicht abbedungen werden.

Die Neuregelung begründet drei Pflichten vor dem Ausführungsbeginn und nach der Fertigstellung und im Zusammenhang mit der Baufinanzierung:

• Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung muss der Unternehmer nach § 650n Abs. 1 BGB die Planungsunterlagen erstellen und dem Verbraucher herausgeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nur dann nicht, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellen.
• Spätestens mit der Fertigstellung des Werks muss der Unternehmer nach § 650n Abs. 2 BGB die Unterlagen erstellen und dem Verbraucher herausgeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
• Die Verpflichtungen gelten auch, wenn ein Dritter Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten. Dies vor allem dann, wenn der Unternehmer unter Hinweis auf die Förderungsmöglichkeit durch die KfW für das Bauprojekt geworben hat.

Fazit: Viele Regelungen sind zum Schutz des Verbrauchers aufgenommen worden und sollen dem Verbraucher mehr Rechte an die Hand geben. In einigen Fällen muss jedoch mangels gesetzlicher Vorgaben die Rechtsprechung Grenzen festlegen, damit hier eine rechtssichere Beratung gewährleistet werden kann.

Veröffentlichtung: 08.04.2019